从2025年下半年起，科兴科学园（以下简称科兴）陆续迎来搬家公司的车辆。腾讯员工在每周五下班前，会将显示器、电脑、键盘及个人物品打包好，封箱并贴上工位号。周末，这些箱子会被搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新的一周开始时，员工会在新的工位上拆箱，连接旧电脑，并恢复工作。

这场历时近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐步清空，其最大的租户离开了在此驻扎了13年的地方。

科兴方面对此早有预料。早在2019年腾讯在大铲湾获取土地时，科兴就已预见到腾讯的迁移动向。

在许多游戏行业从业者的记忆中，腾讯与科兴仿佛是一个整体。长期以来，科兴的各项服务、空间布局及人流往来都以腾讯为核心。外界提及科兴，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的职业生涯中的重要时光留在了科兴。

随着最后一批腾讯游戏员工于6月迁至企鹅岛，一个问题浮现：在腾讯不再是科兴的“定义者”之后，科兴将如何重塑自我？

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刘滔，一位在科兴工作十余年、近年主要负责园区运营服务的资深员工，对科兴的建设历程了如指掌：“一期工程在2010年至2013年完成，二期则在2014年至2019年竣工。”

科兴采取的是自持物业、自主运营的模式，不依赖第三方物业公司，也不对外提供物业服务。“我们公司近二十年都没有出售过任何房产。”科兴的工作人员表示。

腾讯于2013年入驻科兴，同年微信开始崭露头角。起初，刘滔并不清楚腾讯在科兴的主要业务。直到2014、2015年左右，他才了解到腾讯最核心且盈利丰厚的业务是游戏。虽然科兴也有腾讯音乐等部门，但备受瞩目的始终是游戏业务，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工人数过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，恰逢“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技企业纷纷涌入。柔宇科技在此起步，后在龙岗建立了生产基地；富途证券初入时租赁面积不大，后扩至数万平方米，市值一度超过千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着企业数量的增加，园区的人流量也随之增长。2019年前后，科兴的人流和出租率达到顶峰。“人流量最高峰时达到五六万人，出租率也几乎爆满。”刘滔回忆，那时科兴的夜晚依然灯火通明，打车困难，更不用说晚上八九点钟。科兴一度被誉为“现象级”园区，象征着深圳的活力，甚至被称为“中国加班第一楼”。

然而，租金的下降趋势比人流高峰期来得更早。从2012年到2018年，科兴的租金持续上涨，在2018年10月左右达到顶点后开始下滑。科兴方面将2018年的租金下调归因于贸易战的影响。2019年，科兴的租金再次出现较大幅度下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，“房地产三条红线”政策的持续发酵，导致科兴租金再次出现波动。

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随着园区内人员的增加，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择有限，仅有几家店——老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店，加上刷卡制的食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。

在鼎盛时期，G层的阿嬷手作经常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等商铺接连开业。在科兴全职从事保洁工作的张丽，中午会到G层的快餐店兼职，为店家打饭、洗碗，每小时能赚20元并获得一顿饭。六年间，她见证了许多店铺的兴衰，“生意不好就倒闭了，你得重新找工作，但这里总有餐馆需要小时工。”

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区大约需要预留5%的面积用于商业，外卖普及后，这一比例有所下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔表示：“有外卖平台作为补充，它们能调动整个区域的力量来服务园区，不一定需要园区自身拥有大量的商业配套。”

科兴的晚餐消费曾十分旺盛，加班至深夜的员工需要在此解决晚餐。然而，自2022年起，堂食比例持续下降。即便白天人流有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的现象更为明显。G层的阿嬷手作不再排起长龙，大多数餐馆的客流量下降，部分店铺也因经营不善而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下车库的车位也少了许多，以前停得满满当当，现在空出了不少。”

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如何适应互联网公司的作息规律，是科兴多年来一直在探索的课题。科兴拥有一些不显眼但至关重要的基础设施，这些设施在建成之初，在国内也属先进。

例如，空调系统便是其中一项不可或缺的服务。互联网公司的工作时间不固定，常有员工工作到深夜甚至凌晨。写字楼的中央空调通常是整栋楼主机统一启停，若科兴按普通写字楼的模式在固定时间关机，将难以满足需求。

科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的蓄水池，总容量达6万立方米。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水降温至4至7摄氏度储存起来；在用电高峰时，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，并在中央空调关闭后随时取用，使得园区供冷更为灵活，无需主机整夜运转。

电力系统同样为保障不间断运营而设计。园区从不同变电站引入了5条独立的电力专线，确保供电的稳定性。自建成以来，园区从未发生过停电事故。这对于在科兴办公的科技企业至关重要，特别是腾讯的机房和部分互联网公司的数据中心都设在科兴。

科兴园区拥有超过5000个停车位。传统的刷卡进出方式效率较低，因此科兴在建成后便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，科兴的物业运营服务也紧密配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工提到，在企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行宣传布置，且不收取额外费用。例如，腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放了一个可移动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，在中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口处悬挂了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业之间的合作关系。“我们认为与客户之间是一种合作、共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”关系的维系需要付出代价：当最大的“共生体”离开，剩余的部分将经历一段调整期。

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腾讯的搬迁，是刘滔在科兴运营工作中遇到的最重大事件。“这是我们最大的不确定性，但从园区打造的角度来看，也是最大的机遇。”他说道。

搬迁工作分批次进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门迁入企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬家多安排在周末，整个过程将持续近一年。

数据显示，科兴在鼎盛时期，整体出租率接近99%，写字楼平均租金可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。到了2026年6月，据中介报价，科兴写字楼的租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以影响整个科技园区市场。“价格是由市场决定的，并非某个企业能够左右。”

刘滔也看到了腾讯搬离后科兴的另一面。“我们也看到了园区的新生力量。”他表示，过去腾讯占据的比例很大，园区许多服务都围绕其展开，例如其食堂仅对内部开放。腾讯撤离后，“我们将更加开放，整个园区的生态也将更加多元化。”

科兴当前面临的首要任务是引进新的企业。科兴方面认为，商业、人流和消费等问题的根本在于出租率。科兴的招商对象涵盖各类规模的企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。科兴不打算设定企业规模的门槛，如此庞大的体量需要各类企业共同构成。

例如，园区内的新能源企业易储，原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中起来。在腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求。同时，也有外部企业得知有大面积空间可供租赁，主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将进行整体翻新。刘滔介绍：“包括天花板、地面、墙面（指装修中的顶、地、墙三面），以及电梯轿厢、门套、灯光等可见部分，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则会改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂。全国范围内，写字楼和科技园区的空置率普遍处于高位。三年前，科兴已进入存量运营阶段。空置带来的直接影响是租金收入的损失，随之而来的是配套商业人气下降、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质的下滑。

尽管如此，刘滔对此并不十分担忧。他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实：地处南山核心地段，零距离地铁接驳，加上多年积累的服务经验和良好口碑，使其相比大多数园区更具竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还吸引了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其一大特色。在腾讯搬离之前，科兴便计划在园区内设立一家游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的游戏孵化器，一期面积5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个机构组成：科兴提供场地及基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗透露，“游托邦”项目推进了一年，最终在今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间完成落地——4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的考量。腾讯的退出留下了一片空白，亟需新的企业填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿之间的企业将入驻总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则会进入孵化器，其中“游托邦”属于后者。

在科兴期间，恰逢“游托邦”的一次路演。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中有7家专注于AI原生游戏。不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的租户。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具备三项优势：一是地理位置优越，位于南山核心地段，配套设施成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历、有大厂背景，许多已在附近安家。二是南山区的政策能够有效落地，包括首年低成本办公空间、按投放额度补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及面向个人的“人才补贴”，相关细则和预算均已到位。三是创梦天地本身作为一家游戏公司，能够更深入地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区非常了解游戏及其相关企业。”在其他地区，游戏公司常常不被理解：它们没有大型厂房，固定资产不多，财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者表示：“在一些区办理贷款、开户时，对方看到报表会感到困惑，资产负债表中的资产为何如此之少？需要什么抵押？税务部门也一样，研发型公司前两三年亏损是常态，税务局经常来电询问，或进行检查，怀疑公司存在偷税漏税行为。”

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆道，最初银行客户经理认为“这是一家骗子公司”，一家二十来人的新公司，每月工资支出却高达一百多万。后来，银行工作人员实地考察后，才理解这是一家游戏公司，并为其开辟了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能够理解游戏公司报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她提到：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身在深圳就属于核心区域，无论是在GDP、增长速度还是上市公司布局方面，都表现优异。我认为，无论从深圳还是南山的视角来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴做了六年保洁工作。腾讯搬离对她而言，并没有带来特别的感受。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时一同离开了。她目前的月工资是3600元，加上兼职收入可达四五千元。公司提供住宿，午餐由兼职的餐馆提供，每月还能积攒一些。她并不担心腾讯搬离带来的影响，今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴度过了五年时光，从实习生一路晋升到正式员工，工位也从C栋更换到D栋。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，相约在G层的润园四季椰子鸡用餐。“我周末来科兴吃饭，这大概会被朋友笑话吧？他们肯定觉得我疯了，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的洗手间——干净、宽敞且无异味。她居住在宝安与南山交界处，以往通勤至科兴约半小时。搬到企鹅岛后，虽然物理距离缩短，但通勤时间反而延长。岛上没有地铁直达，只能乘坐出租车或接驳车。“那边的交通很不方便，红绿灯多，比去科兴还慢。晚上10点以后，打车通常需要半小时以上，这还是在我已经是滴滴V7会员的情况下。因为大家都差不多，等于没有特权，就看谁运气差了。”

企鹅岛新颖、现代化，员工公寓月租两千出头，部分还能看到海景。然而，换到一个新的园区，意味着需要重新熟悉一切。刘雪熟悉科兴哪部电梯的程序“比较笨”，中午哪家餐馆用餐最快捷，冬天在哪里晒太阳最舒服。

这些都需要时间在新园区内重新建立。

“这里有太多回忆了。”她说着，我们正漫步在科兴G层，她感觉回科兴有种“忆苦思甜”的意味。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始谈论这里的人，有些人跟着搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调去了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力很强，承担了团队60%的KPI，但身份是外包，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至较高职位，曾两次获得最高绩效，但最终辞职，因为觉得所做的事情并非自己所愿。离职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功仅仅是运气，不敢尝试新的工作，害怕被拒绝会证明一切都是偶然。

我们边走边聊，不知不觉走到了C座楼下。她像往常一样掏出工卡刷闸机，但没有反应；换一个入口，依然无效。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外